اصطلاحات بازار مسکن

آشنایی با اصطلاحات رایج بازار مسکن

 

مشارکت و معاوضه

با سلام و آرزوی سلامتی:

با شما هستیم برای موارد مشارک و معاوضه ( بعد توضیحات).

شما همراهان گرامی نیز می توانید موارد خود را شامل مشارکت و معاوضه را به طور کاملاً رایگان در سایت بزرگ آسا به اشتراک بگذارید. جهت کسب اطلاعات بیشتر، به قسمت سپردن ملک مراجعه نمائید.

___________________________________________________________________

مشارکت چیست؟

عبارت "مشارکت در ساخت" برای افراد آشنا به امور ساخت و ساز عبارتی بسیار آشنا است. مشارکت در ساخت یکی از راه های صاحب خانه شدن و سود بردن از ساخت بنا است. افرادی که قصد دارند خانه قدیمی خود را بفروشند و با پول حاصل از آن خانه ای نوساز خرید کنند می توانند از راهکار مشارکت در ساخت استفاده نمایند. قرارداد مشارکت در ساخت نوعی قرارداد دو طرفه است که در آن افراد به نسبت مقدار سرمایه ای که اعلام می کنند با هم شریک می شوند. برای روشن شدن این مفهوم می توان این مثال را در نظر گرفت. فرض کنید شما یک خانه کلنگی دارید و می خواهید آن را تخریب نموده و یک ساختمان چند طبقه بسازید. اما یک مشکل بزرگ سر راه شما قرار دارد، اینکه نه تخصصی در حوزه ساخت و ساز و نه بودجه کافی برای اینکار دارید. در این مواقع می توانید با یک پیمانکار متخصص و سرمایه دار شریک شوید و خانه قدیمی خود را به آپارتمان چند طبقه تبدیل کنید. به اینکار مشارکت در ساخت و ساز گفته می شود، در واقع شما با سازنده در سود حاصل از ساخت آپارتمان شریک خواهید شد. با مشارکت در ساخت به راحتی می توان صاحب خانه ای نوساز شد و دیگر نگران تامین هزینه های ساخت و ساز نبود.

اما چه مواردی باعث شده چنین قراردادی مفید و سودآور باشد؟

1. افزایش استحکام بنا

اولین و شاید یکی از مهم‌ترین فواید مشارکت در ساخت این است که منجر به بازسازی بافت فرسوده‌ شهرها می‌شود. خانه‌های کلنگی معمولا عمری بالای ۲۵ سال دارند؛ این در حالی است که ۲۵ سال پیش قوانین ساخت ساختمان به اندازه‌ امروز مدون نبوده و از طرفی نظارت چندانی هم بر اجرای دقیق آن‌ها وجود نداشته است.

2. زیبایی ساختمان

ساختمان‌های کلنگی معمولا وجهه‌ زیبایی ندارند. این موضوع دو اثر منفی دارد: اولا باعث زشت شدن نمای شهر می‌شود و ثانیا روی اعتماد به نفس ساکنین خانه تاثیر می‌گذارد. بازسازی ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می‌تواند هم چهره‌ شهر را زیبا کند و هم باعث شود مالک احساس خوبی به خانه‌ای که در آن زندگی می‌کند داشته باشد و زیبایی ساختمان را افزایش دهد.

3. استفاده ازامکانات روز

ساختمان‌های قدیمی امکانات قدیمی دارند. پادرد و کمردرد این روزها عضو جدانشدنی از خانواده‌های ایرانی شده که باعث می‌شود افراد وقتی به میان‌سالی قدم می‌گذارند نتوانند بدون درد از پله‌ها یا دستشویی ایرانی استفاده کنند.

با بازسازی علاوه بر افزایش زیبایی ساختمان ، می‌توان برای ساختمان آسانسور یا دستشویی فرنگی در نظر گرفت. بسیاری از ساختمان‌های قدیمی از مشکلات مربوط به فاضلاب، بوی بد آن و حشرات رنج می‌برند که ناشی از طراحی غیراصولی شبکه فاضلاب خانه است. بعضی از ساکنین آپارتمان‌های قدیمی شکایت دارند که صدای هر قدمِ همسایه‌ بالایی در خانه‌شان شنیده می‌شود. بسیاری از سیستم گرمایش غیر اصولی خانه شکایت دارند و به خاطر طراحی بد مجبورند سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه پرداخت کنند و در نهایت هم نتیجه‌ مطلوب حاصلشان نمی‌شود.

این‌ها چند مورد جزئی از مشکلات مربوط به امکانات خانه‌های کلنگی بود. با بازسازی خانه‌های کلنگی می‌توان از شر چنین مشکلاتی خلاص شد، خانه را به امکانات روز مجهز کرد و چند سال زندگی در این دنیا را با آسایش سپری کنیم.

4. مشارکت درساخت و افزایش سرمایه و ارزش ملک

اگر بخواهید خانه‌ کلنگی خود را بفروشید عملا به خاطر خود بنا نمی‌توانید هیچ پولی از خریدار بگیرید و انگار دارید زمین خام را به خریدار می‌فروشید. این در حالی است که اگر بعد از فروش بخواهید خانه‌ دیگری (طبیعتا نوساز) بخرید، علاوه بر قیمت زمین، باید هزینه‌ ارزش بنا را هم به فروشنده پرداخت کنید. در واقع دو برابر ضرر کرده‌اید: یک بار از ارزش بنای خانه‌ کلنگی خود صرف نظر کرده‌اید و بعد ارزش خانه‌ نوساز را به فروشنده پرداخت کرده‌اید.
با مشارکت در ساخت می‌توانید این مشکل را حل کنید. وقتی خانه‌تان را بازسازی می‌کنید عملا دارید باعث افزایش سرمایه خود می‌شوید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه زندگی کنید، از فروش آن سود بسیار بیشتری عایدتان می‌شود. حتی فرزندانتان نیز از این اقدام هوشمندانه‌شما بهره می‌برند و این هم قطعا یکی از فواید مشارکت در ساخت است.

5. تبدیل سریع به نقدینگی

برای خانه‌های کلنگی به سختی خریدار پیدا می‌شود و این در حالی است که خانه‌های نوساز همیشه مشتری خودشان را دارند. اگر بخواهید سرمایه‌تان (خانه) را سریعا به پول نقد تبدیل کنید، یکی از بهترین راه‌ها بازسازی و نوسازی ملک است.
موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه‌های فرسوده بود که مشارکت در ساخت فرآیند آن‌ را بسیار ساده کرده است. البته این قرارداد مانند هر قراردادی خطرات و ریسک‌های خاص خودش را دارد که اگر نکات احتیاطی را رعایت کنید می‌توانید تجربه‌ی خوبی از این مشارکت داشته باشید.

و در آخر

ساختمان‌های قدیمی و کلنگی از هر نظر برا ساکنین ساختمان دردسرساز هستند. اگر قصد فروش خانه قدیمی خود را دارید تا از شر مشکلاتش رهایی یابید و به آپارتمان جدیدی نقل مکان کنید بهتر است مشارکت در ساخت را مد نظر قرار دهید چون با این کار به جای یک واحد می‌توانید صاحب چند واحد شوید و ارزش سرمایه خود را حفظ کنید. این کار باعث افزایش استحکام بنا شما می‌شود.

______________________________________________________________________

معاوضه

یکی از مهم‌ترین دستاوردهای بشریت، ایجاد مالکیت خصوصی است. مالکیت خصوصی موجب شده است تا افراد برای به دست آوردن آنچه دیگری دارد، به صورت قانونی عمل کنند. مهم‌ترین قانون در رابطه با مالکیت خصوصی، داشتن سند مال است. به موجب داشتن سند و مدرک مالکیت شما می‌توانید ثابت کنید که صاحب آنچه در سند آمده است، هستید. در این راستا قراردادها و عقود مختلفی ایجاد شده است. این قراردادها و عقود مالکیت، تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند. در این مقاله قصد داریم تا شما را با قرارداد معاوضه ملک ، شرایط معاوضه، قوانین حاکم بر آن و تفاوت آن با عقد بیع آشنا کنیم.

قراداد معاوضه به چه معناست؟

حتماً در کتاب‌های تاریخی دوران مدرسه خود در رابطه با انواع مبادله‌های  انسان‌هایی که در گذشته زندگی می‌کردند، خوانده‌اید. یکی از این مبادلات، مبادله کالا با کالا بود. در این مبادله فردی که کالایی را بیشتر از نیاز خود در اختیار داشت، با کالای دیگر مبادله می‌کرد. در قبال خدمات مختلف نیز این معامله انجام می‌شد و فرد در ازای ارائه خدمتی به فرد دیگر کالا یا خدماتی از آن فرد دریافت می‌کرد.  قرارداد معاوضه در واقع همان مبادله کالا با کالا، کالا و خدمات و یا مبادله خدمات با خدمات است.
قرارداد معاوضه در ماده ۴۶۴ قانون مدنی توضیح داده شده است.

قرارداد معاوضه عقدی است که در آن عوضین، مالی را در مقابل و درعوض مال دیگراخذ می کنند.

در ادامه مثالی برای روشن‌تر شدن قرارداد معاوضه برای شما می‌آوریم: اگر فردی میوه‌های باغ خود را با برنج فردی دیگر مبادله کند، در واقع این دو نفر میوه‌های باغ و برنج را با یکدیگر معاوضه کرده‌اند. همچنین اگر فردی ملک خود را با ملک دیگر مبادله کند، در واقع عوضین ملک‌های خود را معاوضه کرده‌اند.

ویژگی قرارداد معاوضه

1. عقد معوض است. به این معنا که  قرارداد باید دوطرفه باشد و در مقابل یک کالا، کالای دیگری وجود داشته باشد.
۲. قرارداد معاوضه عقود لازم است یعنی نمی‌توان قرارداد را به صورت یک‌طرفه فسخ کرد و باید هر دو طرف برای فسخ قرارداد حضور داشته باشند.
3. قرارداد معاوضه از عقود تملیکی است یعنی هر یک از طرفین قبال قرارداد چیزی از دیگری دریافت می کنند. برای مثال معاوضه آپارتمان با ماشین.

تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع

یکی از مهم‌ترین انواع قراردادها، عقد بیع است. عقد بیع شباهت‌های زیادی با قرارداد معاوضه دارد و همچنین در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تفاوتی برای عقد بیع و قرارداد معاوضه قائل نشدند اما یافتن تفاوت‌های  این دو یکی از مهم‌ترین بخش‌های بستن قرارداد است؛ زیرا قرار معاوضه و بیع در مواردی با یکدیگر تفاوت دارند. به همین علت برای جا افتادن بهتر مفهوم قرارداد معاوضه، بهتر است به توضیح مفهوم عقد بیع و تفاوت‌های قرارداد معاوضه با عقد بیع بپردازیم.

بیع به چه معناست؟

تعریف واژه بیع در ماده ۳۳۸ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران آمده است. در این تعریف، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلول. در این تعریف نمی‌توانیم تفاوت عقد بیع با قرارداد معاوضه را متوجه شویم.
اصطلاحی که برای عقد بیع در زبان عرف به کار می‌رود، قولنامه است. زمانی که خریدار و فروشنده  قصد دارند تا معامله‌ای را انجام دهند، اما هنوز مقدمات این معامله فراهم نشده است، آن‌ها می‌توانند با یکدیگرعقد بیع یا قولنامه ببندند. به این صورت که طرفین در قراردادی به یکدیگر متعهد می‌شوند که تا زمان فراهم شدن شرایط برای معامله، نظر خود را عوض نکنند.
برای مثال، ممکن است شما بخواهید آپارتمان خود را به فردی بفروشید؛ اما مشکلی نظیر مشکل مالیاتی دارید و فرد خریدار نیز باید مقداری وجه برای معامله تهیه کند. در این صورت فروشنده و خریدار عقد بیع می‌بندند که در یک هفته شرایط معامله را فراهم کنند و در این زمان خریدار از قصد خرید خود صرف‌نظر نکند و فروشنده نیز ملک خود را به فرد دیگری نفروشد. اگر یکی از طرفین تعهد خود را زیر پا بگذارد، فرد مقابل می‌تواند از او به دادگاه شکایت کند. پس در واقع عقد بیع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می‌دهند.

در توصیفی که ذکر شد، مشخص می‌شود که عقد بیع به معنای مبادله کالا با پول است. این پول باید یکی از پول‌های رایج در دنیا باشد. پس اولین تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع در همین موضوع وجود دارد؛ یعنی معامله در عقد بیع در قبال پول رایج انجام می‌شود در صورتی که قرارداد معاوضه در قبال دریافت کالا یا خدمات بسته می‌شود.
در عقد بیع خیاراتی وجود دارد که در قرارداد معاوضه وجود ندارد. خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن مختص عقد بیع است. خیار در فقه به معنای شرایط فسخ و امضای قرارداد است. خیار مجلس به معنای شرایط فسخ قرارداد از جانب خریدار و فروشنده است. خیار تاخیر نیز این حق را به فروشنده می‌دهد تا در صورتی که خریدار به مدت سه روز، بهای کالا را پرداخت نکند، قرارداد را به هم بزند. خیار حیوان هم مربوط به قرارداد حیوانات می‌شود و در اینجا مورد بحث نیست.
تفاوت دیگر این دو قرارداد در وجود مبیع است. مبیع به معنای آن چیزی است که معامله می‌شود و با توجه به مطلوبیت آن، قیمتی برایش در نظر گرفته می‌شود. در صورتی که در قرارداد معاوضه چنین ارزش‌گذاری وجود ندارد و شرایط معاوضه را عوضین تعریف می‌کنند.
مورد دیگر حق شفعه است که در بیع وجود دارد و در معاوضه جاری نمی‌شود. حق شفعه به معنای این است که در صورت شراکتی بودن ملکی، اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به فرد سوم بفروشد، شریک وی حق شفعه دارد یعنی می‌تواند مبلغی که قرار است شخص سوم بپردازد را پرداخت کند و سهم شریکش را به تملک خود درآورد.

نمونه قرارداد معاوضه آپارتمان و واحدمسکونی

قرارداد حاضر در تاریخ…… بین سازمان …. به نمایندگی ..… که از این پس سازمان نامیده می‌شود و  …… فرزند………. به شماره شناسنامه ….. صادره از …. که از این پس مالک نامیده می‌شود به شرح مواد آتی منعقد گردید.

ماده ۱ ـ عوضین قرارداد:
الف) شش دانگ …….. واحد مسکونی به مساحت …………. مترمربع به پلاک ثبتی ……….. فرعی از ………….. اصلی واقع در………. . به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایرحقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به مالک بوده واز این پس عوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به سازمان واگذار و منتقل گردید.

ب) شش دانگ …… واحد مسکونی به مساحت تقریبی ………….. مترمربع واقع در ……………… به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایرحقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به سازمان بوده و از این پس معوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به مالک واگذار و منتقل گردید.
تبصره: در ازای عوض........ واحد دیگربه مساحت.......... مترمربع واقع........ به عنوان معوض به مالک واگذار و منتقل گردید.

ماده2 _ تعهدات مالک:

1.مالک متعهد گردید ظرف مدت …….. روز پس از ابلاغ قرارداد حاضر، نسبت به تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان در دفترخانه ای که از سوی سازمان تعیین می شود، اقدام نماید.

2. مالک متعهد به حضور در دفترخانه مطابق بند فوق است؛ درصورتی که مشارالیه در موعد مقرر دردفترخانه حاضر نگردد یا حضور او با توجه به نقص مدارک به منزله عدم حضور تلقی گردد به ازای هر روز تاخیر، پانصد هزار ریال به عنوان خسارت تعیین و تا زمان تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان، محاسبه و از مالک دریافت خواهد شد.

تبصره: ملاک تشخیص عدم حضور مالک، گواهی دفترخانه مورد نظر است.

3. مالک متعهد گردید ظرف مدت …… روز پس از تنظیم سند رسمی نسبت به تحویل و تخلیه عوض اقدام نماید.

4.  پرداخت هرگونه عوارض و مالیات قانونی متعلقه به عوض تا تاریخ تنظیم سند رسمی آن به نام سازمان.

________________________________________________________________________

 

 

 

خانه ویلایی

             

با سلام و آرزوی سلامتی:

با شما هستیم برای موارد خرید و فروش خانه ویلایی

شما همراهان گرامی نیز می توانید موارد خانه ویلایی خود را شامل خرید و فروش،

به طور کاملاً رایگان در سایت بزرگ آسا به اشتراک بگذارید. جهت کسب اطلاعات بیشتر، به قسمت سپردن ملک مراجعه نمائید.

____________________________________________________________________